Costurile ascunse ale locuintelor de lux

Cei care se muta intr-un ansamblu rezidential trebuie sa fie atenti la costurile de administrare


Piata ansamblurilor rezidentiale este abia la inceputurile sale
, iar acest lucru isi spune cuvantul in mai toate aspectele ce tin de conceperea, proiectarea, realizarea si exploatarea unui complex rezidential. Lipsa de experienta sau dorinta de maximizare a profiturilor incurca si mai mult socotelile unui om care se hotaraste sa inceapa o „viata noua“ intr-o locuinta noua.
Nimeni nu este ferit de erori. De preferat este sa inveti din greselile altora, mai ales daca miza este foarte mare, cum este in cazul cumpararii unei noi locuinte. Prima si cea mai frecventa greseala este cea economica, mai ales atunci cand pretul este prea ridicat, iar cumparatorul nu sesizeaza acest fapt fie din graba, din lipsa de informare sau pentru ca are incredere oarba in agentul sau imobiliar. O alta problema provine din autoaprecierea eronata pe care clientii o fac dand prea multa incredere propriei culturi juridice. Din pacate, de cele mai multe ori, clientul nu reuseste sa identifice singur clauzele care ii sunt defavorabile, explica Sebastian Gutiu, avocat in cadrul Biroului
Schoenherr si Asociatii. Gutiu spune ca, in cazul contractelor de construire/vanzare-cumparare de bun viitor, cum sunt cele utilizate in cadrul complexurilor rezidentiale in curs de realizare, este recomandabil ca un client sa acorde atentie deosebita obiectului contractului. Descrierea obiectului trebuie sa fie cat mai amanuntita, pentru ca acest fapt poate duce la evitarea unor eventuale litigii. Totodata, cumparatorul este atent la pret, dar mai putin la conditiile (termenele) de plata. Sebastian Gutiu spune ca retinerea unui procent cat mai ridicat la ultima transa permite exercitarea unei presiuni financiare asupra constructorului/vanzatorului, pentru a-l face sa respecte obligatiile la termen.
„Este limpede ca o cerere de locuinte care depaseste oferta nu este neaparat in avantajul cumparatorilor, care de multe ori se afla intr-o pozitie de negocieri mai slaba decat cea a vanzatorilor“, adauga Gutiu. Aspectele care n-ar trebui neglijate sunt cele care privesc garantiile pe diverse categorii de lucrari si penalitatile pentru neindeplinirea obligatiilor constructorului/vanzatorului. N-ar fi exces de zel nici prevederea posibilitatii de a numi un expert in constructii care sa verifice fiecare faza de lucrari si sa formuleze obiectii. Ideal ar fi ca plata ratei din pret scadenta la respectiva faza de lucrari sa fie amanata pana la rezolvarea obiectiilor.
Multi cumparatori ar fi contrariati sa afle ca vanzatorul/constructorul poate impune prin contract modul de administrare a unui bun reprezentat de parti comune care nu-i mai apartine, din moment ce l-a vandut. Exista instrumentul juridic prin care vanzatorul sa impuna un asemenea sistem de administrare (ca o conditie pentru vanzare). „Evident ca argumentatia este la indemana: un asemenea complex nici n-ar putea fi conceput fara un sistem de administrare, care face parte din insusi procesul de dezvoltare a respectivului proiect“, precizeaza avocatul Gutiu.

Partea vazuta - binele cu forta
O serie de developeri infiinteaza firme specializate in diverse servicii
, amenajari spatii verzi, curatenie, supraveghere si paza etc. si conditioneaza semnarea contractului de vanzare-cumparare de semnarea unui alt contract de prestare de servicii cu firmele sau firma respectiva. Din punct de vedere legal, aceasta operatiune este permisa. Insa problema ar trebui privita de la caz la caz. Dar trebuie vazut in ce masura conditionarea vanzarii de incheierea unui asemenea contract cu firma de intretinere se poate traduce in conditii dezavantajoase pentru cumparator. Pe de alta parte, avand in vedere ca multe dintre proiecte se dezvolta in etape si tot astfel se dau si in folosinta, dezvoltatorul poate sa argumenteze pe buna dreptate ca, pana in momentul in care au fost finalizate/vandute toate unitatile locative si deci se poate forma o asociatie a locatarilor, este in interesul celor care locuiesc deja in complex sa existe un sistem de administrare pus la punct.
Remus Vulpescu, reprezentantul companiei
Vertical Construct, un dezvoltator de proiecte rezidentiale din Bucuresti, sustine ca, de cele mai multe ori, daca ii lasi pe noii proprietari sa se organizeze singuri, ai putea avea surpriza sa constati ca nici la un an dupa instalarea in noile locuinte locatarii nu au infiintat asociatia de proprietari. „In aceasta perioada, gunoaiele nu au fost ridicate, spatiile comune au ramas neingrijite, iar ansamblul arata ca o casa fara stapan“, declara Vulpescu.
„Noi suntem adeptii specializarii. Fiecare trebuie sa se ocupe de partea la care se pricepe. Constructorul trebuie sa construiasca, iar serviciile de intretinere sa le sustina cei care se pricep. In cazul proiectelor noastre, clientii sunt pusi sa semneze o anexa prin care se obliga sa plateasca suplimentar un pret lunar pentru intretinerea spatiilor comune. Aceste servicii sunt asigurate de o firma specializata, care nu are legatura cu actionariatul nostru. In interesul companiei Vertical este ca aceste servicii sa fie asigurate de cea mai buna firma de pe piata, de aici si costurile relativ mari pe care trebuie sa le suporte un proprietar, suplimentar fata de factura de intretinere“, spune reprezentantul Vertical Construct. Totusi, in momentul in care proprietarii se organizeaza intr-o asociatie, ei pot alege o alta firma de servicii. Insa pana atunci fiecare proprietar va plati 0,3-0,4 euro/mp/luna suplimentar fata de factura pentru intretinere. Astfel, detinatorul unei locuinte de 120 mp plateste lunar 110-130 euro peste factura de intretinere.

Plata pentru intimitate
Cu cat e mai cochet si mai discret un ansamblu de tip condominium, cu atat mai mari sunt costurile aferente serviciilor de paza si protectie, curatenie, intretinere spatii verzi si comune. Astfel, costul lunar al unui apartament sau al unei case intr-un complex rezidential poate depasi chiar si 400 de euro, evident, in functie si de ce ofera dezvoltatorul proiectului. Pe langa intretinerea propriu-zisa, proprietarul unei astfel de locuinte trebuie sa mai suporte din buzunar si plata serviciilor care se regasesc mai rar in blocurile vechi - paza, instalator permanent, gradinar, gestionar etc.
In unele cazuri, constructorul sau chiar dezvoltatorul proiectului se ocupa si de administrarea complexului imobiliar. Totusi, nu exista o regula in acest sens.
Pe de alta parte, intretinerea unei locuinte dintr-un complex imobiliar nou este normal sa fie mai ridicata, insa nu doar din cauzafacilitatilor oferite. Trebuie sa ne gandim ca majoritatea locuintelor noi pleaca de la suprafete mult mai mari fata de ce ne-am obisnuit in blocurile construite pana in 1990. In cazul ansamblurilor noi, conectate sau nu la reteaua urbana de termoficare, sistemul de plata este similar celui folosit la apartamentele vechi, consumul de gigacalorii fiind impartit in functie de suprafata si consum total.
Ceea ce creste mult pretul intretinerii sunt serviciile secundare. Prin urmare, daca ansamblul ofera servicii de securitate asigurate de firme de paza si protectie, piscina, sala de fitness, gradina, spatii de joaca, parcare subterana, sa nu va asteptati la o factura de intretinere mica.

„Suplimente“ de pana la 1 euro/mp
Daca ansamblul este mai mic, atunci costurile suplimentare pe care le suporta un proprietar sunt mai mari. Vulpescu spune ca aceste costuri pot fi suportabile daca un ansamblu are mai mult de 30 de unitati locative. Calculul este simplu: o companie specializata in property management solicita o suma fixa, sa zicem 7.000 euro/luna, care este impartita in mod egal intre ocupantii ansamblului. Cu cat sunt mai multi, cu atat mai mica este contributia fiecaruia. In general, in prezent taxele lunare care suplimenteaza costurile de intretinere a unui apartament intr-un complex nou pot varia intre 0,3 si 1 euro/mp suprafata construita. In cazul ansamblurilor de apartamente, aceste costuri pot varia de la 50 de euro pe luna pana la maximum 400 de euro, in functie de dotarile si serviciile suplimentare, precum si numarul de platitori.